2026年6月18日上午，上海证券交易所的一声锣响，宣告商业不动产REITs试点正式破冰。汇添富上海地产商业REIT（508600.SH）、中信建投首农商业REIT（508601.SH）、国泰海通砂之船商业REIT（508602.SH）、中金唯品会商业REIT（508603.SH）四只产品同步挂牌，总募集资金超200亿元，平均网下认购倍数达78倍，公众份额全部一日售罄。
从2021年首批基础设施REITs上市，到如今打通商业不动产这一万亿量级赛道，整整五年。从试点公告发布到首批产品上市，不足半年。两个时间节点之间，是中国商业地产从“重资产持有”迈向“资本化运营”的历史性转轨。
破冰：五年布局，政策窗口半年走完全程
2025年年末，证监会正式发布商业不动产REITs试点公告及配套规则，从试点政策落地到首批四只产品登陆上交所，前后不足半年。相比基础设施REITs从政策研究到首批上市历经数年的铺垫，彰显了监管层支持商业不动产证券化、推动存量资产盘活的政策导向。
过去数年，商业地产深陷“重资产、高沉淀、周转慢”的结构性困局，大量存量物业沉淀于企业报表，变现渠道匮乏，资金循环不畅。商业不动产REITs的到来，为这一困局提供了标准化的退出通道。
中信建投基金董事长金强表示，将流动性较弱的商业地产转化为公开交易产品，一方面帮助持有方盘活存量、回笼资金，推动向轻资产运营模式转型，另一方面让普通投资者低门槛参与大型商业地产投资，享受租金与增值双重收益。
首批四只产品的底层资产选择，充分体现了“试点即示范”的逻辑。资产覆盖北京、上海、郑州、西安、哈尔滨等核心城市，业态横跨奥特莱斯、购物中心、商业综合体与写字楼，原始权益人兼顾地方国有龙头企业与头部民营企业。
以中金唯品会商业REIT为例，其底层资产郑州、哈尔滨两处杉杉奥特莱斯项目，近三年年均销售额复合增速均超7%，出租率连续三年维持在99%以上，均为所在省份销售额排名第一的奥特莱斯项目。中信建投首农商业REIT的底层资产龙德广场，已在北京昌平天通苑地区稳定运营17年，是北五环地区的区域性商业地标，为北京国资体系首单商业不动产REITs落地提供了坚实的资产基础。
截至目前，全市场已受理21只商业不动产REITs，拟募集规模超600亿元。中信建投证券REITs与资产证券化部负责人余彦平认为，这一扩容节奏呈现出“起步稳、扩容快、标准严”的特征。监管层在保障发行效率的同时，始终坚守合规底线、估值审慎与现金流真实三大核心原则。从供给端来看，受理项目已展现出资产“规模大”与原始权益人“多元化”的特点。随着首批项目落地形成示范效应，后续仍会有一批核心城市优质商业项目接续申报，一段时间内市场将维持密集的发行节奏。
热销：200亿一日告罄，机构抢筹折射稀缺逻辑
市场的反应比预期更为热烈。四只产品自5月下旬陆续开启发售，无一例外提前结束募集，公众份额全部一日售罄并启动比例配售，总募集资金超200亿元。平均网下认购倍数达78倍，其中中信建投首农商业REIT公众认购倍数超100倍，中金唯品会商业REIT网下认购约68倍，四只产品定价均高于询价区间上限。
认购热度背后，是机构投资者对这类资产配置价值的清醒判断。商业不动产REITs的收益来源以市场租金为核心，分红稳定、与大类资产相关性低，兼具资产增值弹性，天然契合保险、养老金等长期资金的久期匹配需求。首批战略投资者阵营中，国新资产、北京金控、首钢平准基金等国资，以及中信、国泰海通等头部券商，华夏、易方达等主流公募基金悉数入场，机构投资者持有份额比例超90%。
“市场普遍对于强运营主体、稳定现金流、成长空间明确的不动产标的更加关注和认可。”中金基金总经理宗喆表示，中金唯品会商业REIT约68倍的网下认购热度，反映专业机构投资者对奥特莱斯资产核心定价逻辑的认可。底层双资产运营稳健，预测分派率高于同类REITs板块均值，现金流回报具备吸引力；跨区域布局分散单一区域风险，且资产估值审慎，具备合理安全边际。
市场的高度认可，离不开管理人能力的背书。中信建投证券投行委党委副书记、联席主任、董事总经理谢常刚表示，中信建投证券与全资子公司中信建投基金在REITs业务上坚持“一体化管理”原则，将投行在项目尽调、交易设计、申报发售方面的深厚积累与基金公司配置的优质产业背景基金经理有机结合，从申报期到存续期，为REITs业务的审慎展业全程保驾护航。
与此同时，个人投资者的参与热情同样不低。对于普通投资者而言，公募REITs提供了一种此前几乎不可能实现的投资方式——以较低门槛，参与核心城市黄金地段大型商业资产的持有与分红。不过，中信建投基金亦对此专门提示风险：商业不动产REITs风险等级为R3，不是保本产品，也不承诺固定收益，不能只盯着短期价格，也不能简单把分派率等同于投资收益，投资者须认真阅读相关风险揭示，结合自身风险承受能力审慎判断。
展望：万亿存量待盘活，行业进入“运营时代”
首批落地，仅是起点。随着示范效应形成，业内预计后续申报与发行仍将维持密集节奏。余彦平判断，随着首批项目落地形成示范效应，后续仍会有一批核心城市优质商业项目接续申报，一段时间内仍会是申报与发行的密集期。
对于商业地产行业而言，这一变化带来的不仅是退出渠道，更是运营逻辑的根本重塑。公募REITs对底层资产有严格的信息披露要求，出租率、销售额、客流量、分派率等核心经营指标须定期对外公示，持续接受市场检验。中金基金总经理宗喆直言，相比基础设施REITs，商业不动产的市场化运营程度更高、更依赖运营能力，行业竞争正从单纯的项目资源挖掘，转向全链条不动产资管能力比拼，并将加速行业分化与马太效应。
对于国有企业而言，商业不动产REITs还提供了一条优化资本结构、聚焦主业的新路径。首农食品集团董事长袁浩宗表示，REITs上市让集团第一次完整走通了“资产筛选—合规重组—市场定价—公开上市—运营分红”的全链条。过去是“把资产管好”，未来要“把资产管好、把资本转活”，从而推动集团从“重资产持有型”向“资产运营+资本运作双轮驱动”的战略转型。
在更宏观的制度层面，配套政策的跟进正在加速这一市场的生态完善。相关部门与地方政府正在研究推进土地使用权续期、税收支持、保险资金投资等配套举措；4只中证REITs全收益指数基金已获证监会批复，预计可为市场引入超10亿元增量资金。
上交所有关负责人表示，将坚持“稳起步、稳发展”，以商业不动产REITs试点为契机，推动REITs市场高质量发展，营造“资金愿意来、企业留得住、投资者有回报”的市场生态，为更好服务国家战略、民生福祉和资本市场持续稳定健康发展贡献力量。
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